碧桂园物业2020年中期业绩会问答实录

以下为碧桂园服务2020年中期业绩会问答实录:

现场提问:越来越多的物企布局城市服务,请问管理层怎样的物业公司、物业服务才是城市最需要的?碧桂园服务在这方面有什么进一步的发展计划?

汪英武:首先,我们要明确城市服务业务本质是具有市场化、属地化和社会化、波段化的特征,对于服务供方,就是城市管理者,要求有规模管理经验、弹性服务能力把握和应急服务协同等综合实力,碧桂园从开始做城市服务开始,我们一直从城市发展到城市人居环境、产业发展所需要的软硬环境的视角出发。

第一,协同城市管理者提升城市的精细化管理水平,提升人居环境。第二,协助城市管理者优化城市的产业营商环境,完善配套服务设施及提升城市产业服务的专业水平。第三,我们协助城市管理公共空间运营效率,开展公共不动产的增值运营,这是我们理解城市管理者做城市服务的需求。

碧桂园服务从2018年提出城市共生计划开始,实施路径和发展计划有三个版本,1.0版本,服务城市。碧桂园服务一直响应政府对于环境卫生、园林绿化、市政道路管养以及市政设施的维护等市政公共服务的需求,利用自身开发和打造的数字化平台实施城市市政公路运维一体化,实现整个城市人居环境与生态文明的共生。

2.0版本就是运营城市,积极参与和搭建城市公共卫生的应急体系,政府对老旧社区改造的以智慧平台、资产运营、增值服务等先进管理的方式来整合城市的公共资产、空间运营和公共事业的服务能力,构建数字化数字化、标准化、精细化的城市大物业运营模式,实现整个运营效率和城市治理水平的共生。

未来3.0版本,希望推动城市的产业资源协同,利用产业资源的导入和流量变现的城市营销模式,来实现城市的公共资产与城市经济发展的共生,改善整个城市投资的软环境。

现场提问:公司社区增值服务的发展前景和计划如何?未来及下半年社区增值服务收入占比有没有打算扩大到什么水平?另外,下半年“三供一业”整体毛利率能否回升?

李长江:2020年上半年增值服务所产生的收益在整个收入中的占比得到了提高,并且这种提高是来自于今年有差不多三个月不准出门的情况下取得的,因此我也相信各位媒体朋友对我们做增值服务这块有很好的信心,下一步的增值服务,我们一直在坚持这样做,那就是紧紧围绕社区去开展增值服务,紧紧围绕业主的需求去开展增值服务,我们这样说,也是这样做的。

下一步我们要做的方向是全方位结合业主的需求,看物业公司能不能满足、能不能做到这一块,无论是过去早期的房屋管理、资产的打理还是现在刚刚推进的社区传媒,其实我们收并购、股权合作都是为了朝这个方向去做。

未来的社区增值服务处在什么样的水平?如果物业服务是万亿级蓝海的话,那么增值服务是10万亿级的蓝海,碧桂园服务目前才刚刚起步。我们希望碧桂园服务的增值服务收入占比提高,利润占比可能比收入占比还要更高,这的确是我们努力的方向。我也相信通过脚踏实地的努力,在这块我们会循序渐进、轻重缓急的达成我们的目标,我们会趟出一条路,为投资者、为业主有一个好的选择。

黄鹏:增值服务的利润率、毛利率都比主业业务要高一些,利润占比上升会快,在未来数年时间里,我们都期待它的利润占比和收入占比都要提升,但是短期是否能够达到快速翻倍,这是我们内部发展的目标。

“三供一业”的目标,目前也向市场说过,国企改革急不得,大约用五年的时间完成市场化的目标,首先是要顺利接管,平稳的接管,然后理顺所有的业务,再将科技、我们的服务标准应用进去,让员工、业主都接受,再将我们的增值服务体系移植过去,我们已经开始了第二阶段的工作,相信未来会看到毛利率的缓步提升,提升到哪个目标?这还没有绝对的量化值,期待它能够贴近市场的合理毛利率。

今年下半年应该会比上半年的毛利率有一定程度的提升,但是整体来说对“三供一业”的盈利预期,今年不宜预期过大。

现场提问:疫情影响下,物业管理行业的集中度是否也有所上升?您认为未来龙头物业管理企业的收入可达到什么样的水平?

李长江:关于集中度的问题,我要从两个方面去回答。第一,现在国内有23万家物业企业,很分散,那么龙头的物业企业在市场占有率方面,疫情当下应该说的确有所提高,而提高的原因有几种路径:通过品牌去拓展的市场数量、规模越来越大;通过资本、资金同别的物业公司合作产生新的收入,增加了新的规模。另外,在一些新的领域,比如城市服务、旧城改造、旧街区改造等方面,物业公司去参与,势必会提高龙头物业企业的市场占比、行业集中度也会提高,但是如果放大到整个行业里来说,分散度依然很高,集中度依然还是很低。

关于龙头的物业企业在收入方面,未来会达到什么样的程度,我们应该去想一想,龙头的物业企业收入来自于哪些方面?基础物业费的收入、增值服务的收入、非业主的增值服务的收入以及其他的收入,从这些角度来说,可能实现的变量,比如物业服务费的收入、基础服务费的收入应该是会增加的,正如我刚才所说,增值服务的收入肯定也会显著增加,城市服务的收入也会增加。

我只能这样讲,对于未来我们肯定是一步一个台阶往上走,每一次向媒体朋友、投资者交的答卷,应该都能带来一些惊喜,在收入的目标方面,也依然如此,我们不会停下前进的脚步。如果说走向成功要走1万步的话,我估计我们现在还差9千步。

现场提问:请问公司在完成收购合富辉煌部分股份后会对集团哪方面业务带来作用?集团上半年负债率提高15%,主要原因是什么?将来会控制在什么样的水平?

黄鹏:合富辉煌是一个纯粹的财务投资,没有特别战略上的考虑。

负债的提高主要是业主预收款、预缴款,今年在疫情期间,我们发起了一个预收款送服务的活动,这个服务给公司带来了十几亿的预存,这个预存对我们来说构成一个合同的负债,这是上升的主要原因,这会带来现金流。这个负债没有一分是有息负债,除了我们发的可转债,可转债的原因大家也看到了,可转债深受市场的欢迎,转股价是38多元,现在已经是50元左右,未来转股的概率比较高,对公司来说偿债能力和财务结构仍然是非常优异的。

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