恒隆地产(00101.HK)2019年报董事长致股东信,亚洲金融危机后10年才恢复租金水平



恒隆广场皆为21%,大连恒隆广场更高达29%。

一个有关零售额的有趣现象是,单单上海恒隆广场的零售额,已占我们所有香港零售租户总销售额的90% 以上。当上海港汇恒隆广场完成资产优化计划后全面投入营运,加上所有顶级时装品牌进驻后, 上海的租户销售总额很可能很快便会赶上我们香港的总额。更令人振奋的是,把所有上海以外的内地购物商场加起来,其销售额已经超过了香港市场的80%。

由于每个城市的竞争环境和购买力不同,城市之间的单位租金差异很大。这就是为何香港至今仍远远高于所有内地城市。即使前者在未来数年不会下跌
(这假设值得商榷,本人会在下一节再谈),但两地市场的差距几乎无可避免地会继续收窄。这对我们的业务来说是好事,因为我们一直大举扩张内地 业务。

换个角度看:如果我们过去没有进军内地市场,会是怎么样?多年来,由于对内地不稳定因素的担 忧,我们一直很谨慎,不出售过多香港投资物业。可是,近期本港动荡说明了香港市场也不见得那么可靠。可以肯定的是,在两地都有业务,即分散投资组合,我们起码不会陷于最坏情况:即是把所有鸡蛋放在一个篮子里,要是篮底一穿,所有鸡蛋都会无一幸存。




基于这段往事,本人认为自己或可对这个城市今天的事发表评论。香港仍然不会死,但我们有可能
会失去东方之珠的光芒。香港的未来目前悬而未决。
 
北京能做甚么?坦白说,本人不知道。理论上, 有三种可能:继续怀柔或软弱、表现强硬,或者 双管齐下,最好是外柔内刚。他们试过怀柔政策, 没有太大的成效,我们今天所处的乱局印证了这 一点。强硬态度只会令局势更趋恶化,现在不是时候。由于反对派决心让一小撮人成为烈士,北京应该不会让其得逞,除非决定完全废除「一国两制」框架。本人非常怀疑北京会这样做。

因此,唯一的选择就是混合解决方案,但执行起来却极为困难。若代入中国的处境,本人很怀疑
美国,甚或几乎任何其他国家,能否妥善掌握有关方案。假如有人能做到,那就是英国人。从历史 可知,英国人最懂得如何利用人性的弱点而从中得益。这就是为何英国在印度只有约20万人,而当
中仅约10% 为官兵,却能成功管治当地逾3亿人口达200年。这也是为何他们能够自1841年起,在中国地 区经历了一次又一次动荡时,仍能在香港顺利发展。

英国人成功的一个关键在于他们把伪善拿捏得炉火纯青。的确,每个人和每个国家都是伪善的。任何否认的人,不是说谎就是自欺欺人。然而,美国人会说他们是例外,而他们真的这么想 — 多么自欺欺人!当英国人被称为伪善时,他们会不置可否, 只会看着你莞尔而笑。他们伪善的本事已经挥洒 自如。不否认才是最诚实。

至于中国人呢?这不是北京的脾性。由于文化因 素,他们无法以伪善来从中得益,尤其是现时的 北京当局。他们能够在香港成功走这条路吗?我们拭目以待,本人当然希望他们取得成功。

当然,本人对香港的预测可能是错误的。如果
本人错了,那将不是第一次,也不会是最后一次。但是,如果本人整体方向正确,那对我们的经济 有甚么启示?未来许多年的经济增长都会缓慢。 经济开始下跌后会出现短暂的反弹,但之后可能 会再次放缓。

至于我们的业务呢?答案很明显:我们对内地物业组合的依赖将会增加。香港不会消失,我们在香港的物业也不会消失。我们仍会收取可观的租金, 但未来数年增长会减慢。我们的零售及办公楼租金都会如是。

 
可幸的是,我们在香港并没有像在内地那样的高端购物商场。随着内地富裕人士不再来港消费,香港的这类购物商场将会最受打击。毕竟,北京近来的政策大大拉近了内地城市与包括香港在内的其他 城市之间在高端时装商品方面的价格。许多顶级 品牌的全球业务中,香港占5% 至10%,而其中很大部分的销售份额来自内地访客。但这比率一定会下降,而且可能会急剧下降。香港损失的业务, 大部分将转移到内地,这只会使内地的购物商场受惠,例如我们在上海及其他地方的购物商场。

这里正好让本人转而谈谈一个令人愉悦得多的话题,就是我们内地物业的展望。让本人从较弱的范畴,即办公楼谈起。


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