恒隆地产(00101.HK)2019年报董事长致股东信,亚洲金融危机后10年才恢复租金水平



纵观中国的大城市,不难留意到空置的办公楼随处可见,其中只有极少是设计得宜或建筑完善的。 在一线城市以外,几乎找不到任何达世界级标准的办公楼。许多办公楼甚至连选址都不合理。正如 本人先前解释过,那些高端商业项目发展商显然忽
视了「地产业基因」。那些办公楼几乎没可能成功, 其中很多会空置或半空置一段长时间,甚至永远
如此。
 

反之,我们所有地区的办公楼都视这些主要的基因元素为金科玉律,所以成绩骄人。尽管如此,供应过盛令租户多了选择,租金增长因而受压。作为 办公楼业界的翘楚,保持全部或接近全部租出对于我们来说应该不是问题,但其投资回报跟高端购物商场的投资回报是永远无法相提并论的。这点我们从一开始就已经知道。

以无锡恒隆广场为例,第一座大楼的租出率徘徊于
90%,而去年8月开幕的第二座大楼至今已租出了
25%,假以时日会全部租出。除了提供合理回报, 办公楼还能帮助楼下的购物商场,带来优质的客 流量,两种产品类别相辅相成。

然而,这个现象提醒了我们在评估新项目时需要 谨慎。杭州恒隆广场应该属于例外。杭州接近是 一线的城市,有很多办公楼全部租出,但极少属于甲级或位于我们办公楼坐落的传统市中心。我们 应该有能力创造一个真正的「市中心」。

内地的普遍问题,政府和发展商均须负上责任。 本人多次碰上政府规定多幢办公楼须建在购物商场
上盖或旁边的项目。其动机很明显:地积比率越高, 政府通过卖地获得的收入就越多。要求土地购买者必须遵从不合理的发展大纲,这显然违反了本人那五点地产业基因中的第三点。很多问题会由此衍生。

首先,当地经济根本不能容纳这么多办公楼空间, 这完全是无视市场经济原则中最基本的供求定律。其次,这是重大的资源错配,并且对环境造成伤 害。本人见过一些高层办公大楼,兴建好后空置了数年甚至数十年,最终不得不被拆卸掉。拆卸前既不能出租又不能出售,十分碍眼。

第三,受限于这些政府规定,不能建造优质项目。这30年来,中国的城市建筑规模是人类前所未见 的,但为何真正出色的建筑少之又少?初期的确 可以怪罪于资金短缺,经济开始起飞时,有办公楼总比没有好。毕竟,那时的中国人还没有见过象样的优质建筑。但即使是最近这10至15年,我们看到 的优秀建筑仍然少得可怜。当地业界根本没有想过要发展这类物业,甚至连海外发展商也不相信可以做到。我们做到了,真好!但作为一个快速发展的国家,缺乏优良建筑无疑令其错失了重大的机会。

这15年来,我们先后两次面对以下的抉择:我们找到了合意的土地,但政府大纲却完全不合理,那我们应该买还是不买?!那时真的令人揪心。最终, 我们决定保守出价,结果两幅地块都投不到。本人后悔了吗?当时十分后悔,但现在已经不大后悔 了。一些有能力的发展商投得土地,并尽全力
 
令项目发展成功。对他们来说,这即使不是不
可能,也绝不容易,因为项目有先天缺陷,即地产业基因缺陷。

前车可鉴,在上述情况下,没有人能打造出世界级发展项目。此外,财政回报可能会受严重限制, 因为发展商兴建的面积越多,获得的回报其实可能会越少。购物商场所得的丰厚租金必然会包含不合理的高昂成本,即空置办公室所涉及的土地空间及
其建筑费用。在这个局面下,没有赢家 — 发展商或业主无法赚取最大的利润;租户无法享受宜人的
环境;市民被迫与空置且日久失修的摩天大厦共存。至于政府,尽管能卖地套现,却无法从持续税收中获取更多。所有人都很失望!

幸好我们从来没有受困于这类项目。上述经验提醒我们,在评估新机会时要更加谨慎。到目前为止, 我们对现有的一切都非常满意。我们将继续竭尽 所能,从中获得最大的长期利润。

来年,本人预计我们的内地购物商场会继续表现 出色。上海恒隆广场在完成资产优化计划后,能否连续第四年实现双位数的租金增长,对此本人不能保证,但相信机会很大。上海港汇恒隆广场将在 第三季全面重开,届时租户的销售额和租金收入 均会飙升。若上海港汇恒隆广场在未来数年增长均达双位数,就如在同一城市的上海恒隆广场一样, 本人不会感到意外。

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