恒隆地产(00101.HK)2019年报董事长致股东信,亚洲金融危机后10年才恢复租金水平



香港的街头动荡近日似乎平静下来,如果动荡没有卷土重来,今年的零售环境应该比2019年下半年
好。事实上,经济放缓后,通常会因外部因素(即与内部市场因素无关)而有一段销售反弹期。这是我们希望看到的最理想情境,但更坏的情况就是社会动荡重现。我们不能排除这个可能性。因此,目前尚无法说准今年的租赁业务会如何发展,也很难估计蓝塘道的豪宅销售情况。
 
大约三个星期前,武汉发现了一种新型冠状病毒, 也是武汉恒隆广场坐落的城市。2003年,我们经历过严重急性呼吸系统综合症(SARS)。当年我们香港一幢住宅物业受到重创,因此我们对此非常敏感。我们希望今次疫情不会扩散。若事与愿违,我们在内地的业务将难免遭受损失。我们会密切关注事态发展。

今年,我们的母公司恒隆集团庆祝成立60周年。 在其致股东函中,本人扼要分析了这段时期业界在香港的情况,并回顾了我们的历史。总而言之, 本人相信美好的日子就在前方。除非有不可预见的情况,否则受惠于我们的内地业务,未来数年应该会颇有收获。

董事长
陈启宗
香港,2020年1月21日

董事长致股东函之补充资料

我们最近一次董事局会议在1月21日召开,当天也是本人撰写年终致股东函的日子。本人在恒隆地产
《董事长致股东函》中提到新型冠状病毒病(或COVID-19),该病现已在武汉广泛传播。当时,人们仍未充分意识到事态的严重性,但仅数天后,就在农历新年(1月25日)前,中国乃至全球才开始警觉到这疫情的严重程度。其后,不仅从疫情中心地区报道了许多坏消息,其他地方亦然。我们的业务
无疑会受到负面影响,故谨在此作出补充。

本人一直想尽可能推迟撰写此补充数据,大概在年报必须付印前才动笔,以期能取得更多信息。不幸的是,暂时仍未见疫情完结之期。也许唯一的好消息是,有些专家认为该疫症的传播可能快将见顶。无论如何,由于本人长年与公共卫生界有往来, 所以最近一直与世界各地的许多顶尖专家保持联 系,尽一己所能提供协助,尤其是在我们营运业务的两个地方 — 内地及香港。

武汉,即武汉恒隆广场坐落的城市,至今已经与 外界隔绝了一段时间。内地与其他国家之间的大部分运输往来经已切断,作为特别行政区的香港亦 然。全国各地的零售业都受挫,一个购物商场的客流量若没有下跌80% 或以上,便已算是幸运。过去
 
一个月,内地奢侈品销售额暴跌。1月25日,我们向内地的零售租户宣布,将基本租金全面削减50%, 为期三周;但是情况仍然存在很多变量。我们会与租户携手应对,减轻对双方的潜在影响。

正如本人在恒隆地产《董事长致股东函》中提到, 由于社会动荡导致零售业放缓,自去年第四季以 来,我们已按香港租户的个别情况向他们提供租金宽减。正当社会问题似乎有所缓解之际,我们竟又受到新型冠状病毒爆发的打击。后者的唯一正面 影响是,可减低大规模街头骚乱出现的机会。
然而,与可见的社会动荡相比,无形的病毒对零售业的影响预期会更大,尽管时限较短。

在恒隆地产《董事长致股东函》中,本人提出了一个
「较严峻的情况:假设未来两年,香港租金按年下降
5%。」这个是基于社会动荡会持续一段长时期的 假设。如果疫情于4月前退去,我们的2020年香港租金有望跌幅不会如预期般大,尽管不能排除这个可能。一如早前做法,我们会视乎每位租户的需要与他们磋商租金。根据本地及海外的过往经验, 公共卫生威胁一旦结束,巿况便会反弹,而负面 影响也不会延伸到下一年度。
 
去年底制订2020年财务预算时,我们预计内地这一 年表现会相当好。一月份的业绩确实非常强劲, 直至该月的最后一周才开始受到影响。由于没有人知道疫情何时退去,又如何结束,因此于现阶段 无法预测全年的业绩。我们预期的近20% 租金增长可能会减半,甚至更多。

各地的建筑工程都会减慢,尤其是在武汉。在紧随业绩公布(1月21日)后的传媒发布会及分析员会议上,本人提到,我们要密切注意建筑工人是否在 农历新年后返回武汉复工。其后,北京把全国的
春节假期延长至2月16日。然而,各地的建筑工程至今仍待政府批准才可复工。在无锡和天津等城市, 所有购物商场(以及其他人多聚集的场所)都被勒令关闭。到今天,无锡恒隆广场终可重新开放,我们目前亦正在申请天津恒隆广场重新开放营业。

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